Der BGH hat die bislang umstrittene Frage geklärt, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben.
Beide Parteien sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Der Kläger stützt seine Klage ausschließlich auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch den bordellartigen Betrieb.
Dem steht nach Ansicht des BGH folgender mehrheitlicher Eigentümer-Beschluss entgegen: „Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.“
Eine individuelle Rechtsverfolgung ist nicht mehr möglich, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2014 – V ZR 5/14).
Betreffender Beschluss begründet die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine eigene Klage kann der Kläger nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt. Sein Sondereigentum wird durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit aber nur indirekt betroffen.
Ein rechtsmissbräuchliches Verzögern der Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft liegt nicht vor, da sie bereits mehrere Verfahren zur Unterbindung der Prostitution eingeleitet haben.
Weil die Klage unzulässig ist, muss nicht in der Sache selbst verhandelt werden; ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung der Prostitution verlangen kann, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.
Volltext des Urteils des Bundesgerichtshofs: BGH, Urteil vom 5. Dezember 2014 – V ZR 5/14
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